财务管理及经费收支测箅 坚持“取之于民，用之于民”的原则。倡导“开放管理”，实现“阳光财务”，定期向业主公布管理处财务收支报告，接受业主的监督。经过我们认真科学的测算，大厦住宅物业管理服务费标准为 3.30 元／平方米.月；每年按收入的 10%提取管理佣金，其余全部用于大厦的物业管理服务。 第一章 财务管理 财务管理是物业管理正常运营的“生命线”。我们将严格执行国家及深圳市有关物业管理的财务管理规定，赚取“阳光下的利润”，依法建帐，依法管理，确保物业管理资金的运作。 —、财务管理模式 说明：在盛世家园业主委员会成立之前，由长城地产集团行使批准和监督。 盛世家园管理处 二、财务管理措施 （一）. 设立财务管理机构及财务专员。 为了大大降低物业管理服务成本，盛世家园管理处的财务由美家居物业管理公司财务稽核部统一管理。同时为方便业主，我们将在管理处客户物业管理服务中心设专职财务专员 1 名，负责管理处日常费用收支、代收代缴费用的办理以及受理业主有关的咨询工作。 （二）. 建立规范、透明的财务体系 根据盛世家园的真实的情况，制定切实可行的财务监理制度，并严格执行； 美家居物业管理公司对盛世家园管理处的实际收支情况定时进行检查； 为有效控制管理成本，管理处资金使用实行分类审批制度，一般消耗性维修材料、办公用品的采购费用及市内交通费用可由管理处经理签字审批后使用，其余费用一律报公司领导批准后方可使用； 管理处每三个月向业主公布《美家居管理处收支报表》，接受业主的质询和监督； 管理处于每年初制定当年的物业管理服务费预算报表，并提交业主委员会审批，经批准后实施。 （三）. 加强财务管理的职能。 物业管理收费与别的行业比较而言相比来说较低，收入来源较少，如何为业主节约每一分钱显得十分重要。为此，我们将充分的发挥财务管理在成本管理和成本控制方面的职能，从加强计划、统计、成本考核等入手，配合“质量、成本双否决”的运作实施，减少各种不必要的开支和浪费，在保证管理服务质量的同时大大降低管理成本。 三、管理服务费及代收代缴费的收取 我们将在管理处设置专职收款员，负责物业管理服务费及各项代收代缴费用的收取，对于部分在上班时间交费有困难的业主，我们将采取节假日照常办公、预约上门服务的形式，方便业主交费，提高费用收缴率。 在费用收取方式上，我们入伙期采用人工收费，且以收取现金为主。三月内将逐步采用电脑划帐和委托银行收款的方式，最好能够降低现金的收取，提高收款工作效率。 对子极少数欠交管理服务费用的住户，我们将采用电话催交、发催款通知单的形式进行催交。必要情况下管理处经理、经理助理进行上门拜访，敦促其交费。对于拒不交纳的住户，我们将采取法律手段作为催缴方式，以维护全体业主的利益。 四、维修基金的管理和使用 对维修基金以房屋本体每栋为单位做专帐管理，并设立专用帐号存储本物业的维 修基金。 管理处于每年 12 月 10 日前提出下年度维修基金的使用计划和预算，提交长城地产集团或业主委员会审议通过后执行。 管理处需使用维修基金时，应出具详细使用方案和预算，并报长城地产集团或业主委员会审批。 当每栋房屋的维修基金不够支出时，经该栋 50%以上的业主书面同意后，按照“谁受益，谁承担”的原则，由该栋房屋的全体业主按实际发生额分摊。 维修基金的收支帐目接受长城地产集团和业主监督并且每三个月公布一次，年度使用情况接受长城地产集团、业主委员会或其委托的会计师事务所审计。 第二章 日常物业管理经费收支测算 在物业管理经费收支上，我们将“取之于民，用之于民”作为物业管理收支的根本原则。收入方面，坚决按本次物业管理招标投标中标所确定的管理服务费标准及深圳市住宅局、物价局等政府主管部门的定价标准执行。政府部门没有规定的其他服务项目收费标准，坚持略低于市场平均价格执行。支出方面，以服从业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低管理成本、提升服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。 －、物业管理资金的筹措与使用 管理资金是物业管理正常有效运作的基础和必要条件，为此，我们把物业管理经费收支的管理作为管理处工作的重要内容，确保盛世家园物业管理的经费收支实现良性循环。 二、测算依据及说明 深圳市政府有关物业管理的法规和文件。 开发商所提供的《物业管理招标书》中原始数据和有关法律法规。 依照我们实地调研，楼盘销售具有一定的压力，据此，我们对相关经济指标预测如 下： 指标名称 第一年 第二年 第三年 住 宅 销 售 率 70% 90% 100% 商 场 出 租 率 70% 90% 100% 物业管理服务费收缴率 100% 100% 100% 停 车 场 使 用 率 60% 80% 100% 物业管理服务费标准的测算是以保证小区入伙后第二年实现收支平衡为基准的有关数据来进行测算的。 管理处员工每月工资待遇：管理处经理 1 人，5000 元／人；管理处经理助理 1 人， 4000 元／人；主管 3 人，3000 元／人；其他管理人员 3 人，2500 员／人；作业服务员工 15 人，平均薪资待遇 1500 元／人。对于分包项目的人员如园艺工、保洁员、护卫员等分包人员工资待遇由分包商自行确定。 税费按管理处总收入的 5.2%计算。 美家居物业管理公司多年从事物业管理工作所积累的经验数据。 盛世家园物业管理人员配置和物资装备计划。 深圳市及盛世家园与物业管理收支相关的市场行情。 三、物业管理服务费标准的测算 为便于测算，本标书仅测算住宅物业管理服务费的标准，暂未考虑商场的物业管理服务收支，相应的在人员配备时也没考虑商场的因素。如果将商场投入到正常的使用中，则商场的物业管理服务收费标准根据深物价［1997］141 号文件，按住宅物业管理服务收费标准的 2.5 倍执行。 （—）收入测算 假设住宅物业管理服务费标准为 PM，则： 营业收入＝住宅管理服务费收入十地下停车场收入＋有偿服务收入 ＝70585M2×90％×PM×12 月＋349 车位×80%×400 元／(车位.月) ×12 月＋50000 元／年 ＝762318PM 十 1390160 （二）成本支出测算 序 项 目 名 称 计 算 方 法 支出费用 号 （元/年） 一、 人工行政费用 1 员工工资 （5000 元／人.月×1 人＋4000 元／人.月×1 人＋3000 元／ 576000 人.月×3 人＋2500 元／人.月×3 人＋1500 元／人.月×15 人）×12 月 2 工会经费 576000 元×2% 11520 3 养老、医疗、工伤保险 576000 元×29.5% 169920 4 员工劳保及误餐补贴 80 元／人.月×23 人×12 月 22080 5 聘用人员费 20 人×400 元／（人.年） 8000 6 办公费 办公消耗品、通讯、交通、设备保养等按 50000 元/年综合测算 50000 7 员工培训费 23 人×250 元／（人.年） 5750 二、 共用设施维护费 8 室外道路、场地维护 3000 M2×5 元／（M2.年） 15000 9 排污排雨管道疏通 5000 元／次×2 次／年 10000 10 化粪池清理维护 2 座×2500 元／（座.次）×2 次／年 10000 11 排污排雨检查井疏通 30 座×100 元／（座.年） 3000 12 外墙清洗 60000 M2×1 次／年×2 元／M2 120000 13 智能系统维护 5000 元／月×12 月 60000 14 消防联动控制系统维护 5000 元／月×12 月 60000 15 共用水电设施维护 2000 元／月×12 月 24000 16 维修工具设备折旧 按 20000 元/年综合测算 20000 三、 共用水电费 17 楼内共用照明 500 盏×0.025Kw×24 小时×365 天／年×0.87 元／度 95265 18 照明路灯 30 盏×0.04Kw×12 小时×365 天／年×0.87 元／度 4573 19 停车场照明 90 盏×0.04Kw×24 小时×365 天／年×0.87 元／度 27436 20 电梯用电（0.75 的功率 9 台×15Kw÷0.75×0.25×24 小时×365 天／年 342954 因素，使用系数 0.25） ×0.87 元／度 21 水泵用电（0.75 的功率 75Kw÷0.75×0.4×24 小时×360 天／年×0.87 300672 因素，使用系数 0.4） 元／度 22 办公管理用水电费 2000 元／月×12 月 24000 23 员工宿舍水电费 25 元／（人.月）×47 人×12 月 14100 四、 项目分包费用 24 保洁外包费用 95262.40 M2×0.35 元／（M2.月）×12 月 400102 25 园艺外包费用 1662.53 M2×0.7 元／（M2.月）×12 月 13965 26 电梯维修保养外包费用 9 台×1800 元／（台.月）×12 月 194400 27 护卫外包费用 24 人×1500 元／（人.月）×12 月 432000 五、 开办费摊销费用 229600 元÷5 年 45920 六、 停车场保险费 349 位×200 元／（位.年） 69800 合 计 3130457 七、 以收入确定的有关费用 28 社区文化活动费 营业收入×2％ 29 不可预见费 营业收入×3％ 30 物业管理公司服务佣金 营业收入×10％ 31 营业税 营业收入×5.2％ 成本支出合计 3130457＋营业收入×20.2％ （三）物业管理服务费标准测算 若大厦物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（3130457＋营业收入×20.2％）＝0 推算出： 营业收入＝3922878 元 即按照营业收入的测算应为： 营业收入＝住宅管理服务费收入十地下停车场收入＋有偿服务收入 ＝762318PM 十 1390160 ＝3922878 元 推算出： PM＝3.32 元／（M2.月） 为了方便物业管理服务费的结算，我们拟将美家居住宅的物业管理收费标准定为 3.30 元／（M2.月）。 四、物业管理服务费的盈亏分析 按照 3.30 元／（M2.月）测算，管理处年收支盈亏情况如下表所示： 单位：元 经济指标 第一年 第二年 第三年至第五年 第六年以后 总收入 3011738 3905809 4520366 4520366 总支出 3732386 3912989 4037129 3991209 收入盈余 -720648 -7180 483157 529157 按照上表的盈亏结果分析如下： 收支盈亏及原因 测算根据结果得出，大厦入住后第一年内受入住率较低的影响，出现了某些特定的程度的亏损，亏 损额为 72.07 万元；第二年由于入住率的提高，管理处收支基本平衡，出现少量亏损，亏损额为 0.718 万元；第三至第五年由于入住率及停车场的出租率基本达到 100%，开始呈现盈余的情况，盈余额为 48.32 万元／年；第六年以后，由于开办费已摊销完，每年收支盈余有所增加并稳定在 52.92 万元／年的盈余额水平。 ｜ 收支亏损的弥补办法 针对大厦入住后第一、第二年内也许会出现的亏损，管理处将利用大厦入住初期装修等需求量大等条件，开展提供一些满足业主入住必需材料、物品的经营项目，以及场地的有偿使用，在方便业主入住的同时增加管理处收入，以弥补出现的亏损，仍不足部分用以后年度的收支节余弥补。 收支盈余资金的使用 从入住后第三年起管理处收支将有一定的盈余，我们根据美家居物业管理的实际要，用于弥补以前年度的亏损或结转到下年度使用，也可用于建设和完善大厦社区文化活动设施、增加大厦设施维护的投入，使有限的资金发挥最大的效用，逐渐完备大厦的功能，促进物业的保值增值。 五、增收节支的措施 根据业主的需求，不断拓展有偿服务项目，利用大厦业主的消费需求开
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